La reconfiguración del mapa logístico por la demanda creciente

El mercado de centros logísticos en Argentina se encuentra en una coyuntura de alta demanda impulsada por dos factores clave: el acelerado crecimiento del comercio electrónico y el incremento sostenido de las importaciones. Según un reciente informe, este escenario ha puesto de manifiesto un déficit en la capacidad de la infraestructura logística existente, lo que podría limitar su potencial de crecimiento.

El auge de las ventas online es un motor fundamental de esta transformación. En 2024, Argentina experimentó un crecimiento del 24% en el e-commerce, y las proyecciones para el periodo 2025-2027 estiman un notable incremento del 163%, superando significativamente las previsiones para otros países de la región como Brasil, México y Chile. Esta tendencia se ve reforzada por las importaciones a través de servicios de courier internacional, que crecieron un 388% entre julio de 2024 y julio de 2025. Solo en el primer cuatrimestre de 2025, el volumen de envíos ya excedió en un 116% el total registrado en 2024.

Desafíos estructurales y escasez de inventario

El crecimiento de la demanda plantea una interrogante crítica sobre la suficiencia del inventario logístico disponible en Buenos Aires. Con un pipeline en mínimos históricos, se anticipa una clara escasez de oferta. Santiago Diz, Senior Sales Brokerage Industrial de CBRE, señala que si bien existe una gran oportunidad para incorporar nuevos metros cuadrados, el contexto económico y los elevados costos de construcción representan un "verdadero desafío".

Al cierre del segundo trimestre de 2025, el inventario de naves logísticas prime apenas creció un 2,8% en relación con el trimestre anterior. En comparación con el promedio de las grandes ciudades latinoamericanas, que poseen un inventario de 9,2 millones de metros cuadrados, el de Buenos Aires es un 240% menor. Karina Longo, Research Manager de CBRE, enfatiza que la diferencia con la región radica en el modelo de financiamiento, ya que la mayoría de los proyectos en Argentina se desarrollan con recursos propios, lo que limita la velocidad de expansión.

A pesar de estos obstáculos, los desarrolladores mantienen su apuesta en el sector. Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas, afirma que

"el año que viene tenemos proyectada la construcción de 100.000 m² de depósitos en Quilmes"

No obstante, la absorción neta, que mide la demanda real satisfecha, sigue siendo baja en comparación con otros mercados latinoamericanos. En el primer semestre de 2025, la absorción superó los 84.500 m², pero sigue estando muy por debajo del promedio regional de 414.000 m².

La baja absorción se explica por la falta de inventario disponible para ocupar de inmediato. Esto genera una alta dependencia de los contratos built-to-suit, es decir, desarrollos hechos a medida para los inquilinos. Aunque todo lo que se construye se ocupa, esta dinámica limita la posibilidad de que la demanda encuentre rápidamente una superficie adecuada.

Perspectivas y competitividad regional

Según un informe sectorial, el mercado de Buenos Aires es competitivo en términos de valores de renta y calidad constructiva. Sin embargo, para mejorar el indicador de absorción y equipararse con la región, es crucial resolver la falta de inventario. Nicolás Cox, presidente de CBRE Argentina y Chile, subraya que los principales desafíos a largo plazo son mejorar la infraestructura y garantizar un costo de energía razonable. A pesar de la volatilidad económica, la calidad de la construcción de los centros logísticos argentinos se mantiene a la par de la de sus pares en Chile o Uruguay. La complejidad reside en la dificultad de amortizar proyectos de gran envergadura en un contexto de incertidumbre económica.

Redacción por DataPortuaria