Durante 2022 bajó un 51% la cantidad de espacios logísticos vacíos y el índice de vacancia tocó el 6,6%, lo que constituye un signo de recuperación para los principales analistas del mercado como Cushman & Wakefield, la empresa de servicios inmobiliarios corporativos.
Tal como señala el último “Panorama logístico” elaborado por la compañía, la disponibilidad en el mercado inmobiliario logístico se concentra hoy en superficies de entre 3000 y 7000 metros cuadrados, “con casi nulas alternativas mayores a los 10.000 m2”, destacan.
La merma en la oferta disponible llevó a los desarrolladores a encarar nuevas obras que suman alrededor de 130.000 metros cuadrados. Si se le suman los metros cuadrados en construcción, se agregarían al mercado en 2023 un total de 175.000 m2.
De ese total, el 20% entrará al mercado pre-alquilada, las grandes operaciones van a continuar con la modalidad BTS (Built to suit).
Tendencia a cero
Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, manifestó: “Todas estas inversiones se dan dentro de un contexto de vacancia tendiendo a cero, por lo cual se estima una rápida ocupación”.
“La absorción neta del trimestre asciende a 69.192 m² y lleva 219.326 m² en el año”, amplió la ejecutiva.
En relación con los precios promedios ofertados, los valores se ubicaron en torno a los 5,5 dólares por m2, “con una leve tendencia alcista”. “Sin embargo, la disponibilidad que queda tiene un perfil clase A. En depósitos premium (Clase A+), prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8 US$/m2”, destaca el informe.
Por zonas
Santiago Isern, broker senior industrial de la compañía, mapeó el mercado de la siguiente manera: “La disponibilidad de superficie en los tres primeros anillos, que abarca hasta el Km 45, se encuentra muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %). Por otra parte, se comienza a percibir una diferencia entre el precio pedido de mercado y el precio ofrecido en los pocos espacios premium disponibles, con bajo margen de negociación”.
El primer anillo, conocido como “la última milla” (abarca los kilómetros 0 a 15) tiene una disponibilidad del 4,1% y un precio pedido de alquiler de 6,5 US$/m2.
En tanto, el segundo anillo “Gran Conurbano” (km 15 a 30) es el que presenta la vacancia más baja (3,7%) y con una tendencia a cero de disponibilidad en los próximos meses, lo que explica el valor de 8 US$/m2 para su alquiler.
Por último, el tercer anillo (“Sector logístico-industrial, que va de los kilómetros 30 a 45) volvió a presentar la mayor absorción del mercado en el tercer trimestre con 24.382 m2 y es el que presenta gran parte de los metros en construcción (92.500 m2 ) que equivale al 53% del total en obra.
